Malikin ve Yeni Malikin İhtiyacına Dayalı Tahliye Davaları
1. Giriş
Türk hukukunda kiracının tahliyesine ilişkin düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) yer almaktadır. Kiraya verenin veya yeni malikin taşınmazı kullanma ihtiyacı doğduğunda, kiracıya karşı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı tanınmıştır.
Bu yazıda hem malikin hem de yeni malikin ihtiyacına dayalı tahliye davalarının hukuki dayanağı, şartları ve yargısal uygulamaları ele alınacaktır.
2. Hukuki Dayanak
• Türk Borçlar Kanunu Madde 350/1:
“Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa dava yoluyla sona erdirebilir.”
• Türk Borçlar Kanunu Madde 351:
“Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle, kira sözleşmesini, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilir.”
3. Malikin İhtiyacına Dayalı Tahliye Davası
3.1. Şartları:
Malikin ihtiyacına dayalı tahliye davası açılabilmesi için şu şartların sağlanması gerekir:
1. İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması:
• İhtiyacın ciddi, gerçek ve samimi olması gerekmektedir.
• İhtiyaç geçici veya keyfi olmamalıdır.
2. İhtiyacın Kimler İçin Doğduğu:
• Malik (kiraya veren) kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne-baba), veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için ihtiyaç iddiasında bulunabilir.
3. Kira Sözleşmesinin Süresi:
• Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesiyle dava açılabilir.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde ise TBK 347’ye göre fesih dönemi ve fesih bildirimi süreleri dikkate alınmalıdır.
3.2. Davanın Açılacağı Mahkeme ve Süresi:
• Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi.
• Dava Açma Süresi:
• Belirli süreli sözleşmelerde, sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildiriminin ardından dava açılır.
3.3. İspat Yükü:
• Davacı malik, ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu tanık, bilirkişi, yazılı delil veya diğer hukuki delillerle ispatlamalıdır.
4. Yeni Malikin İhtiyacına Dayalı Tahliye Davası
4.1. Şartları:
Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için aşağıdaki şartlar gereklidir:
1. Taşınmazın Sonradan Edinilmiş Olması:
• Yeni malik, taşınmazı satın alma, miras veya bağış yoluyla edinmiş olmalıdır.
2. İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması:
• Yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma ihtiyacını ispat etmelidir.
3. Kiracıya Yazılı Bildirim:
• Yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak ihtiyacını bildirmelidir.
4. Altı Aylık Süre:
• İhtiyacın bildirilmesinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açılabilir.
4.2. Dava Açma Süresi:
• Taşınmazı edinen malik, satın alma tarihinden itibaren 6 ay içinde tahliye davası açmak zorundadır. Bu süre hak düşürücüdür.
4.3. İspat Yükü:
• Yeni malik, ihtiyacının samimi, zorunlu ve gerçek olduğunu ispat etmekle yükümlüdür.
5. Yargıtay Uygulamaları ve Örnekler
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin Kararları:
• Karar No: 2016/7802:
“Malikin ihtiyacına dayalı tahliye davalarında ihtiyaç iddiasının ciddi ve samimi olduğu tanık beyanları, yazılı deliller ve mevcut koşullar çerçevesinde değerlendirilmelidir. Keyfi ve geçici ihtiyaçlar tahliye sebebi sayılmaz.”
• Karar No: 2017/8523:
“Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında, ihtiyacın bildirim süresi ve dava açma süresi hak düşürücü süreler olup, bu sürelerin geçirilmesi halinde davanın reddi gerekir.”
6. Sonuç
Malikin ve yeni malikin ihtiyacına dayalı tahliye davaları, kiracının korunması ilkesi ve mülkiyet hakkı arasında hassas bir denge kurmayı amaçlar. Davacının ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun ispat edilmesi, davanın kabulü için temel unsurdur.
Tahliye davası açmayı planlayan malikler veya yeni malikler, yazılı bildirim ve dava açma sürelerini kaçırmamalı ve delillerini titizlikle hazırlamalıdır. Bu süreçte, hukuki destek alınması davanın olumlu sonuçlanması açısından büyük önem taşır.
Kaynakça:
1. Türk Borçlar Kanunu (TBK)
2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kararları
3. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)
Comments